토지와 그 지상 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지은 경우, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라졌을 때 법정지상권이 원칙적으로 성립하는지와 원문에 제시된 특별한 사정

토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물을 위한 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않아요.

예외가 인정될 수 있는 상황도 자료에 나와요.

신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일하고, 토지 저당권자에게 그 건물에 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있는 경우예요.

먼저 볼 것은 경매 결과만이 아니에요

이때 확인할 출발점은 저당권 설정 당시의 토지와 건물 상태예요. 저당물 경매로 토지와 그 위 건물의 소유자가 서로 달라지는 경우가 법정지상권과 관련되지만, 공동저당 뒤 건물이 철거되고 신축된 사안에는 별도의 조건이 제시돼요.

하지만 이 사례에서는 공동저당권 설정 당시 존재하던 기존 건물이 철거되고 새 건물이 지어졌다는 경위도 중요해요.

원문은 그 경위가 있는 경우, 소유자가 달라졌다는 사실만으로 신축 건물에 권리가 생기지는 않는다고 설명해요.

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특별한 사정은 별도로 확인해요

원문이 제시한 예외적 사정은 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일하고, 토지 저당권자에게 신축 건물에 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등이에요. ‘등’이라고 제시된 만큼, 이 한 가지 예시만으로 모든 개별 사안의 결론을 정할 수는 없어요.

자료는 대법원 2003년 12월 18일 선고 98다43601 판결을 이 설명의 근거로 함께 제시해요.

따라서 확인할 정보는 공동저당권 설정 당시의 토지와 기존 건물, 기존 건물의 철거와 신축, 신축 건물의 소유자, 새 건물에 대한 공동저당권 설정 여부예요.

이 정보만으로 개별 사건의 결론까지 단정할 수는 없어요.

자주 묻는 질문

공동저당 설정 당시의 건물과 나중에 지은 건물을 구분해야 하나요?

네.

자료는 공동저당권 설정 후 기존 건물이 철거되고 신축된 상황을 별도로 다뤄요.

기존 건물이 있었다는 사실만으로 신축 건물에도 법정지상권이 생긴다고 볼 수는 없어요.

법정지상권이 성립하는 시점은 언제인가요?

자료에 따르면 매수인이 매각대금을 지급한 때 성립해요. 법정지상권 자체에는 등기가 필요하지 않지만, 다른 사람에게 그 권리를 처분하려면 먼저 자신의 명의로 지상권설정등기를 해야 해요.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1